Nullung Schema III im Mehrfamilienhaus: Verantwortung gegenüber Ihren Mietern

In vielen älteren Mehrfamilienhäusern steckt sie noch in den Wänden: die sogenannte Nullung Schema III. Seit August 2024 ist klar, dass solche Installationen saniert werden müssen. Als Vermieter tragen Sie dabei eine Verantwortung, die über Ihr eigenes Risiko hinausgeht, denn betroffen sind auch die Menschen, die in Ihren Wohnungen leben.

Was ist Nullung Schema III?

In einer heutigen Installation führt jeder Stromkreis drei getrennte Leiter: Aussenleiter, Neutralleiter und Schutzleiter. Der Schutzleiter leitet im Fehlerfall den Strom sicher ab, damit die Sicherung oder der Fehlerstromschutzschalter auslöst, bevor ein Mensch zu Schaden kommt.

Bei Schema III fehlt dieser separate Schutzleiter. Der Schutzkontakt ist stattdessen direkt beim Verbraucher, etwa in der Steckdose, mit einer kurzen Brücke an den Neutralleiter angeschlossen. Ein Draht übernimmt zwei Aufgaben gleichzeitig. Dieses Prinzip war bis etwa 1960 verbreitet, vereinzelt wurde es noch bis 1985 verbaut, und gilt seit 1985 nicht mehr als Stand der Technik.

Warum ist das gefährlich, und warum trifft es Sie als Vermieter besonders?

Moderne Installationen brauchen zwei Fehler gleichzeitig für eine gefährliche Situation. Bei Schema III genügt einer: eine lose Klemme, vertauschte Leiter, eine vergessene Brücke beim Steckdosenwechsel. Ein Fehlerstromschutzschalter, heute Standard, lässt sich bei Schema III kaum nachrüsten.

Der entscheidende Unterschied zum selbstgenutzten Haus: Ihre Mieterinnen und Mieter wissen in aller Regel nichts von diesem Risiko. Sie stecken ihre Waschmaschine oder ihren Wasserkocher ein, ohne zu ahnen, dass im schlimmsten Fall das Gehäuse unter Spannung stehen könnte. Die Verantwortung dafür liegt bei Ihnen als Eigentümer, nicht bei den Bewohnern.

Was gilt rechtlich?

Ab	Regelung
1985	Schema III gilt nicht mehr als Stand der Technik
1.1.2018	Kontrollperiode 5 Jahre für Installationsteile nach Schema III
1.7.2022	Kontrollperiode 5 Jahre für die gesamte Installation, sobald ein Teil davon Schema III enthält
1.8.2024	ESTI-Weisung Nr. 225: grundsätzliche Sanierungspflicht

Der Bestandesschutz, “das war damals so erlaubt”, greift seit der Weisung Nr. 225 nicht mehr. Nach NIV sind Sie verpflichtet, Mängel unverzüglich zu beheben. Wer eine Installation nach Schema III bewusst weiterbetreibt, obwohl er von der Abweichung weiss, haftet bei einem Unfall zivil- und strafrechtlich, und das gilt bei vermietetem Eigentum umso mehr, weil Dritte betroffen sind.

Ihr Mehrfamilienhaus im Detail

Schema III kann in einem Mehrfamilienhaus an ganz unterschiedlichen Stellen stecken: in einer einzelnen Wohnung, die seit dem Bau nie renoviert wurde, im gemeinsamen Keller, im Treppenhaus oder in der Waschküche. Gerade Gemeinschaftsräume werden bei Renovationen gerne vergessen, weil sie niemandem direkt “gehören”.

Praktisch bedeutet das für Sie: Eine einzelne betroffene Wohnung oder ein einzelner Nebenraum genügt, damit für die gesamte Liegenschaft die 5-Jahres-Kontrollperiode gilt. Und weil Sie hier nicht nur Ihr eigenes Risiko tragen, sondern das Ihrer Mieter, lohnt sich eine systematische Abklärung über alle Einheiten hinweg, statt nur dort zu prüfen, wo gerade ein Mieterwechsel ansteht.

Wie läuft eine Sanierung ab?

1. Eine Kontrolle zeigt, welche Wohnungen, Nebenräume und Stromkreise betroffen sind.
2. Ein Elektroinstallateur erstellt ein Sanierungskonzept, bei mehreren Einheiten sinnvollerweise gestaffelt nach Dringlichkeit.
3. Die betroffenen Leitungen werden durch neue mit separatem Schutzleiter ersetzt, inklusive Fehlerstromschutz in der Verteilung.
4. Nach Abschluss wird die Installation kontrolliert und ein Sicherheitsnachweis ausgestellt, pro betroffener Einheit.

Ist kein Schema III mehr vorhanden, gilt danach wieder die normale Kontrollperiode von 20 Jahren. Für Sie als Vermieter heisst das auch: weniger wiederkehrender Aufwand und ein Stück mehr Sicherheit für Ihre Mietverhältnisse.

Tipp: Mit dem Mieterwechsel kombinieren

Steht ein Mieterwechsel an oder ist eine Wohnung ohnehin leer, ist das ein guter Zeitpunkt für die Sanierung, ohne dass jemand mit Handwerkern in der bewohnten Wohnung leben muss. Aufschieben sollten Sie es trotzdem nicht generell: Die Verantwortung liegt ab Kenntnis des Mangels bei Ihnen, unabhängig davon, wann der nächste Mieterwechsel ansteht.

Weiterführend: NIV-Kontrollperioden erklärt · Mängel bei der Elektrokontrolle: Was tun? · Elektrokontrolle bei Handänderung

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Unsicher, ob in Ihrem Mehrfamilienhaus noch Schema III verbaut ist? Kontaktieren Sie uns, wir klären das im Rahmen einer Elektrokontrolle zuverlässig ab, wohnungsweise und für die Gemeinschaftsräume, und zeigen Ihnen die nächsten Schritte auf.

Quellen: ESTI-Weisung Nr. 225 “Sanierung von Installationen nach Nullung Schema III” (gültig ab 1.8.2024), Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV, SR 734.27), Anhang Ziff. 2.3.11.