Nullung Schema III bei Stockwerkeigentum: Wer ist zuständig?

In vielen älteren Liegenschaften mit Stockwerkeigentum steckt sie noch in den Wänden: die sogenannte Nullung Schema III. Seit August 2024 ist klar, dass solche Installationen saniert werden müssen. Bei Stockwerkeigentum kommt eine Besonderheit dazu, die es bei einem Einfamilienhaus so nicht gibt: die Aufteilung der Zuständigkeit zwischen Ihrer Wohnung und dem Allgemeinteil.

Was ist Nullung Schema III?

In einer heutigen Installation führt jeder Stromkreis drei getrennte Leiter: Aussenleiter, Neutralleiter und Schutzleiter. Der Schutzleiter leitet im Fehlerfall den Strom sicher ab, damit die Sicherung oder der Fehlerstromschutzschalter auslöst, bevor ein Mensch zu Schaden kommt.

Bei Schema III fehlt dieser separate Schutzleiter. Der Schutzkontakt ist stattdessen direkt beim Verbraucher mit einer kurzen Brücke an den Neutralleiter angeschlossen, ein Draht übernimmt also zwei Aufgaben gleichzeitig. Das Prinzip war bis etwa 1960 verbreitet, vereinzelt wurde es noch bis 1985 verbaut, und gilt seit 1985 nicht mehr als Stand der Technik.

Warum ist das gefährlich?

Moderne Installationen brauchen zwei Fehler gleichzeitig für eine gefährliche Situation, bei Schema III reicht einer: eine lose Klemme, vertauschte Leiter, eine beim Steckdosenwechsel vergessene Brücke. Ein Fehlerstromschutzschalter, heute Standard, lässt sich bei Schema III kaum nachrüsten, und die für einen Sicherheitsnachweis nötige Isolationsmessung ist bei dieser Bauweise nur mit unverhältnismässig grossem Aufwand möglich.

Was gilt rechtlich?

Ab	Regelung
1985	Schema III gilt nicht mehr als Stand der Technik
1.1.2018	Kontrollperiode 5 Jahre für Installationsteile nach Schema III
1.7.2022	Kontrollperiode 5 Jahre für die gesamte Installation, sobald ein Teil davon Schema III enthält
1.8.2024	ESTI-Weisung Nr. 225: grundsätzliche Sanierungspflicht

Der Bestandesschutz, “das war damals so erlaubt”, greift seit der Weisung Nr. 225 nicht mehr. Nach NIV muss ein Mangel unverzüglich behoben werden. Wer eine Installation nach Schema III bewusst weiterbetreibt, obwohl er von der Abweichung weiss, haftet bei einem Unfall zivil- und strafrechtlich.

Stockwerkeigentum im Detail: zwei Zuständigkeiten

Bei Stockwerkeigentum wird für jede Wohnung ein eigener Sicherheitsnachweis ausgestellt, und ein weiterer für den Allgemeinteil, also Keller, Treppenhaus und Hauptverteilung. Das hat eine wichtige Konsequenz: Steckt Schema III nur in Ihrer eigenen Wohnung, sind Sie als Stockwerkeigentümer selbst zuständig und tragen die Kosten der Sanierung allein. Betrifft es dagegen den Allgemeinteil, zum Beispiel die Hauptverteilung im Keller, liegt die Zuständigkeit bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft beziehungsweise bei der Verwaltung, und die Kosten werden nach dem üblichen Verteilschlüssel auf alle Eigentümer umgelegt.

In der Praxis lohnt es sich, dieses Thema aktiv in die nächste Eigentümerversammlung zu bringen, statt darauf zu warten, dass es jemand anderes anspricht. Eine einzige Wohnung mit Schema III reicht zwar nicht aus, um die Kontrollperiode der ganzen Liegenschaft zu verkürzen, da jede Einheit einen eigenen Sicherheitsnachweis mit eigener Kontrollperiode hat. Betrifft es aber den Allgemeinteil, ist die gesamte Gemeinschaft in der Pflicht, und eine frühzeitige, gemeinsam beschlossene Sanierung ist meist günstiger als spätere Einzelmassnahmen.

Wie läuft eine Sanierung ab?

1. Eine Kontrolle zeigt, ob Ihre Wohnung, der Allgemeinteil, oder beides betroffen ist.
2. Ein Elektroinstallateur erstellt ein Sanierungskonzept, für den Allgemeinteil in Absprache mit der Verwaltung.
3. Die betroffenen Leitungen werden durch neue mit separatem Schutzleiter ersetzt, inklusive Fehlerstromschutz in der Verteilung.
4. Nach Abschluss wird die Installation kontrolliert und der jeweilige Sicherheitsnachweis ausgestellt.

Ist kein Schema III mehr vorhanden, gilt danach wieder die normale Kontrollperiode von 20 Jahren, für Ihre Wohnung wie für den Allgemeinteil.

Tipp: Frühzeitig auf die Traktandenliste

Planen Sie für Ihre eigene Wohnung ohnehin eine Küchen- oder Badsanierung, eine Wallbox oder eine PV-Beteiligung? Dann lohnt es sich, die Schema-III-Sanierung gleich mitzunehmen. Für den Allgemeinteil gilt: Je früher das Thema in der Eigentümerversammlung traktandiert wird, desto mehr Spielraum bleibt bei der Planung und desto eher lässt sich die Sanierung mit anderen ohnehin anstehenden Arbeiten am Gebäude kombinieren.

Weiterführend: NIV-Kontrollperioden erklärt · Mängel bei der Elektrokontrolle: Was tun? · Elektrokontrolle bei Handänderung

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Unsicher, ob in Ihrer Wohnung oder im Allgemeinteil noch Schema III verbaut ist? Kontaktieren Sie uns, wir klären das im Rahmen einer Elektrokontrolle zuverlässig ab und zeigen Ihnen die nächsten Schritte auf, auch für die Verwaltung.

Quellen: ESTI-Weisung Nr. 225 “Sanierung von Installationen nach Nullung Schema III” (gültig ab 1.8.2024), Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV, SR 734.27), Anhang Ziff. 2.3.11.